פינוי בינוי ותמ"א 38
תמ"א 38, על קצה המזלג...
תמא 38 (תכנית מתאר ארצית 38) זוהי למעשה תכנית ארצית שנועדה לחזק את הבניינים בפני רעידות אדמה.
כמעט באופן גורף, כל בניין שנבנה לפני שנת 1980 לא יחזיק מעמד ברעידת אדמה רצינית.
ולכן מדינת ישראל קיבלה החלטה – במקום להשקיע בעצמה כספים ומשאבים עצומים לחיזוק הבניינים בפני רעידות אדמה, היא תיתן ליזמים פרטיים תמריצים, כלומר, זכויות בנייה נוספות בבניינים המיועדים לחיזוק ופטור מתשלומי מס, ובתנאי שהיזמים הפרטיים יחזקו את הבניינים בפני רעידות אדמה על חשבונם.
החלטת מדינה זאת נכונה וחשובה מאוד והיא בעצם יוצרת מצב WIN-WIN לכל הצדדים:
* מצד המדינה – המדינה מגנה על התושבים מפני רעידות אדמה.
* מצד הרשות העירונית – הרשות העירונית זוכה לחידוש "מאסיבי" של בניינים בעיר, שיפור תשתיות והוספת מאות ואף אלפי יחידות דיור חדשות אשר מוסיפות תשלומי מיסים לרשות העירונית.
* מצד היזם – היזם מבצע את הפרויקט ומרוויח ממכירת הדירות החדשות.
* ומצד בעלי הדירות – בעלי הדירות זוכים לבניין מודרני ודירה גדולה יותר ומעוצבת, בדרך כלל גם הוספת מעלית וחניה, ומעל הכל ביטחון בפני רעידות אדמה.
יש שני סוגים עיקיריים של תמ"א 38:
* הסוג הראשון – שיפוץ הבניין ותשתיות הבניין, הוספת קומות, הוספת מעלית וחניה (במקרים בהם זה אפשרי) וחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה כשהדיירים נשארים בביתם, וכל זאת ללא עלות מצידם.
* הסוג השני - ההריסה ובנייה מחדש של הבניין כאשר בעלי הדירות מקבלים מגורים חלופיים במקום שהם בוחרים, על חשבון היזם לכל תקופת הבניה, וחוזרים לבניין החדש שהוא מוכן.
מה צריכים בעלי הדירות, שלא מבינים הרבה בעניין הזה, לדעת? ממה עליהם להיזהר? איך לעשות את הבחירה הנכונה?
חשוב מאוד לבחור בגוף יזמי שמשלב בתוכו חוסן כלכלי לביצוע הפרויקט, וניסיון מוכח בביצוע פרויקטים למגורים – הן מבחינה תכנונית והן מבחינה ביצועית. צריך להיזהר ולא להתפתות לבחור בגופים לא מקצועיים שמנסים לזכות בפרויקט על ידי הכנת מצגות והדמיות יפות ומפתות שלא תמיד מתוכננות לפי קריטריונים מציאותיים ועל ידי הבטחות גבוהות ממה שניתן לקבל בפרויקט.
בכדי לבחור נכון על הדיירים לבצע בדיקה יסודית על כל הגופים שמציעים לבנות את הפרויקט, ולבחון אותם על פי הקריטריונים – חוסן כלכלי וניסיון מוכח בבניית פרויקטים למגורים.
בנוסף, לאחר הקשר הראשוני עם היזם שנראה לבעלי הדירות מתאים לביצוע הפרויקט, בעלי הדירות חייבים לשכור עורך דין מטעמם (גם הוא ממומן על ידי היזם) על מנת שידריך אותם בהתקשרות עם היזם ויגן על כל צרכיהם בהסכם עם היזם.
